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住宅ローン

滞納専門の

相談室

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「高く売りたい」「返済額を減らしたい」
「借金を終わらせたい」「住み続けたい」

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    減額出来る
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  • 月々の 返済減額
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東京で住宅ローンが払えないとお困りなら任意売却相談ナビ

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こんなお悩みございませんか?

住宅ローンを滞納していると言っても、その悩みは様々です。
病気や怪我、給与削減、ボーナスカット、離婚問題、多重債務など複数の問題を抱えている方もいらっしゃいます。
弊社では20年以上の実績とプロの専門スタッフが、皆さまのお悩みに合わせて複雑な問題でも解決いたします。

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数々のお悩みを任意売却で
解決した実績多数(マスコミ取材協力多数)

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借金を整理できる任意売却に
ついて北村弁護士と対談

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任意売却競売の違い

任意売却とは、住宅ローンが払えなくなった際に、銀行(保証会社)と協議し裁判所を通さず、一般市場で売却することを言います。競売は、裁判所を通して投資家に安く売却されるので、生活に悪影響が生じる恐れがございます。任意売却の最大のメリットは住宅ローンを完済できなくても家を売却することができ、競売よりも高く売却できることにあります。その他にも様々な利点がある為、任意売却を選択する方が有利です。

任意売却

  • 高く売れるので残債が大幅に減る
  • 住み続けることができる場合もある
  • 残債を無理のない範囲で分割返済が可能

競売

  • 安い価格で売却され多額の借金が残る
  • 強制退去を命じられ自宅を失う
  • 多額の残債を一括請求される

任意売却メリットデメリット

お金を用意する必要がない

  • 任意売却は売却代金から不動産仲介手数料や諸費用が支払われる仕組みになっておりますので、ご自身でお金を用意する必要はございません。(任意売却が不成立の場合も、費用は一切発生しません。)

引越し費用などを捻出してもらえる可能性がある

  • 任意売却の成立時に引越し費用、滞納している管理費等、差押えの税金を売却代金から捻出してもらえるケースがあります。管理費等の滞納に関しては捻出されますが、引越し費用と差押えの税金は債権者の同意が必要になります。任意売却業者の中には、引越し費用を保証すると謳っている業者もいますが、これは間違いであり債権者の判断によります。

プライバシーが守られる

  • 任意売却は一般の物件と同様に販売活動を行うので、ご近所の方に事情を知られる恐れはないのでプライバシーが守られます。
    一方、競売は裁判所が「不動産競売物件情報サイト(BIT)」に公告するので、新聞やインターネットにご自身の家が競売物件として掲載されることで、ご近所の方に事情を知られてしまう恐れがありプライバシーが守れない可能性があります。また、裁判所から執行官が訪問して室内や建物の写真を撮って調査を行いますので、ご家族の方にとっては精神的にダメージを負ってしまうケースもございます。

競売よりも高く売却できる

  • 競売では室内の内覧ができず、雨漏り、漏水、電気系統の故障などの瑕疵や火災・事故等の心理的瑕疵の把握が難しく、購入後に瑕疵を発見しても契約不適合責任が免責(売主が責任を負わない)されるので、購入者が全ての危険負担を負います。このような理由から一般の方は消極的になってしまい、競売を入札される方の多くは投資家や不動産会社になります。投資家や不動産会社は転売目的で購入するので、競売での落札価格が安くなってしまいます。
    一方、任意売却は一般の不動産売買と同様の販売活動を行います。具体的には、レインズ、スーモ・アットホームなどのポータルサイトで物件を掲載して購入希望者を募ります。任意売却物件でも、一般の市場に流通させるので、売却価格は相場での価格になることが多く、競売よりも高く売却することができ、住宅ローンを大幅に減らすことが可能です。

任意売却と競売の価格差は
具体的にどれくらい?

弊社が取り扱った物件
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任意売却3,150万円
競売評価額1,984万円
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この場合、同じ住宅でも
1 , 1 6 6
があり高く売却することで残債も大幅に削減 星 星 星 !!!

  • 料金について

    任意売却は、お客様の自己負担0円で相談から解決まで可能です。
    そのため手元にお金がない方でも、手続きを始められます。

  • なぜ、手出し費用0円で売却出来るのか?

    競売よりも高く売却することで、金融機関(債権者)にとっても、住宅ローンを多く回収できるメリットがある為、売却代金から不動産仲介手数料や諸費用等が支払われるので、お客様のご負担(持ち出し費用)が一切かからないのです。

料金の仕組みについて詳しくみる

同じ任意売却でも依頼する会社によって
手元に残るお金に差が出る

弊社が取り扱った物件
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任意売却相談ナビ
他の任意売却会社
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お客様に 4 8 のお金が戻ってくる 星 星 星 なんと!!

私たちに相談してみませんか?

私たちに相談してみませんか?

私たちは任意売却を専門として、20年以上に渡りお客様のサポートをさせて頂いております。
「本当は売却したくない」「手元に資金がない」「督促も無視している」「競売通知が来たので急ぎたい」「不動産会社に依頼はしたけど売れない」などお客様のお悩みは多岐に渡ります。

私たちに相談してみませんか?

弊社は、お客様がご納得頂くまで何度でも相談が可能です。
まだ銀行との交渉が間に合う段階であれば、売却だけの選択肢ではなくお客様が住み続けるための交渉も可能ですし、早期に売却することで住宅ローンを大幅に減らすことも可能です。
ご相談者様のお悩みで多いことは、「手元にお金(資金)がない」ということです。何をするにしても資金が必要です。

「売却はできて返済の目処は立ったけど、売却した後の生活は?」
「引越しや初期費用などの資金がないから、引越しもできないのでは?」
「債務整理をしたいが弁護士に依頼するお金がない」

私たちに相談してみませんか?

住宅ローン滞納専門の私どもが第一にできることは、より高い金額で任意売却を実行し借金を多く返済することですが、「 支援金 」という形で金銭面的にもサポートができることが弊社の最大の特徴です。

もしお一人でご不安を抱えているのであれば、お電話頂くだけでその不安を解消できます。ご相談は何度でも可能ですので、お気軽にお問い合わせください。

私たちに相談してみませんか?
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弁護士・司法書士など、
法律の専門家と緊密に連携

住宅ローンの問題は、単に家を売れば解決するケースばかりではありません。
住宅ローン以外の借入、離婚、連帯保証人との関係など、複雑な事情をお持ちの方のご希望にも幅広くお応えする為、弁護士・司法書士など法律の専門家と連携しております。
任意売却と同時に借金を整理したい、自己破産以外に解決方法が無いのか悩んでおられる方に、
弁護士が貴方に合った解決方法を提案します。弁護士による無料相談を随時承っております。(要予約)

  • 濱田総合法律事務所 弁護士 濱田 将成

    濱田総合法律事務所

    弁護士

    濱田 将成

    【プロフィール】

    2009年12月〜2014年8月 霞綜合法律事務所 所属


    2014年9月〜2021年6月 
    弁護士法人北村・加藤・佐野法律事務所 所属


    2021年7月〜現在    
    弁護士法人濱田総合法律事務所 開設

    【ご紹介】

    クライアント様の身近な存在として、お役に立てるよう、専門性を意識しつつ日々努力しています。

    特に不動産、事業再生・破産、企業の労務問題、相続などの分野について、解決するためのノウハウを蓄積しています。

  • 吉原隆平綜合法律事務所 弁護士 吉原 隆平

    吉原隆平綜合法律事務所

    弁護士

    吉原 隆平

    【プロフィール】

    2006年10月〜    
    ひびき綜合法律事務所 入所


    2015年1月〜現在  
    吉原隆平綜合法律事務所 開設

    【ご紹介】

    個人・法人を問わず、再生事案に精通しております。困っている人を、どっしりとした強さで守る。

    そんな弁護士でありたいと常に思っています。

    依頼者に寄り添い、全力を尽くして問題解決に取り組みます。

    サイトURL:https://ry-law.com/

よくある質問

住宅ローンなどの借入金を返済できなくなった時に、債権者(金融機関)の合意を得て、売却後も住宅ローンが残る不動産を売ることです。なんらかの事情で住宅ローンなどを返済できなくなった時、債権者に相談のうえ、債務問題の解決を模索することになります。

住宅ローンの返済問題を解決するためには債務整理や借り換えなどさまざまな方法があり、その1つが「任意売却」です。
住宅ローン返済の滞納が続いてしまった時、返済問題を解決する方法として、自宅を売却してローンの返済に充てるのが任意売却です。

なお任意売却は、住宅ローンなどを返済できない債務者の不動産を強制的に処分する「競売」とは異なります。
任意売却は強制執行ではなく、専門家や不動産会社などと相談しながら、債権者の同意を得て進めることになります。

住宅ローンを1~2ヶ月間滞納すると銀行から返済の催促を促す督促状が届きます。
更に住宅ローンを滞納して3~6ヶ月間滞納すると、住宅ローンの残債を一括で請求されてしまう「期限の利益の喪失」通知が届きます。
この通知が来ると住宅ローンを分割で支払うことが出来なくなり、残債を一括で支払えない場合は、任意売却か競売かの選択をせざる負えなくなります。
そうなる前に、返済の見直しをしましょう

一般の売却は、自宅を売却した際の売却代金で住宅ローンが完済できる、売却代金だけだと足りないが手持ち資金を用意して住宅ローンを完済できる、このようなケースの場合は一般の売却に該当します。
では、任意売却はどのような特徴があるのか、見ていきましょう。
任意売却とは、住宅ローンの返済が困難になり売却しても住宅ローンが残ってしまう場合に、金融機関と協議し同意を得て売却する方法です。
(一般売却は金融機関の同意が必要ありませんが、任意売却は金融機関の同意が必要になります。)

自宅に抵当権(担保)を設定している金融機関と販売価格や売却できる期間などを協議して、抵当権を抹消(担保を解除)する同意を得て、一般市場で高く売却します。
所有者・債務者は金融機関に任意売却をしたいと意思表示を行い、任意売却業者が金融機関に物件の写真や査定書など必要書類を提出した後に、金融機関が不動産鑑定士などに依頼して物件の査定を再度行った上で、販売価格が決まる流れになります。
所有者も金融機関からの販売価格で問題が無ければ任意売却がスタートします。

●ご自身の状況を考えて任意売却の相談先を決める
例えば、住宅ローンの残債が3,000万円以上と高額であり、その他にも車やクレジットカードの借入がある方は、借金を減らす事が何よりも優先事項ですので、借金問題も相談できる弁護士と連携している会社を選びましょう。

●生活環境を変えたくない、今の家に住み続けたい方の相談先(リースバックを希望)
お子様の学校を変えたくないなど、今の生活環境を変えないで任意売却したい方は、複数の任意売却会社に直接合って、過去の事例でリースバックをどのように成功させたかを知ることが重要です。ポイントは、直接担当者とお会いしてお話を聞かれることです。電話ですとリースバックを成功させた実績があるのか、分かりづらい点もありますので、必ずお会いして事例を見させてもらいながら相談してみてください。

●目的を明確にして相談先を決める
住宅ローンなどの借金を全て解決したい、離婚するので家を任意売却したい、など目的を明確にして任意売却をされたい方は、ご自身の目的を達成してもらえる経験豊富な任意売却会社を選びましょう。こちらも電話だけでなく、直接担当者とお会いして、事例等を用意してもらいながら説明をお聞きした上で依頼しましょう。

一般の不動産売却と同じやり方で販売活動を行います。具体的には、レインズ、スーモ・アットホームなどのポータルサイトに物件を掲載して販売活動を行います。
但し、競売になる可能性が高い、税金の滞納により差押えが入る、など早急に解決しなければならない状況の場合は、投資家に購入してもらう方法を取る場合もございます。リースバックと同様で投資家に購入してもらう場合は、販売価格が市場価格より安くなります。ですが、住宅ローンの元金に上乗せされる高額な遅延損害金(年14.5%程度)をカットできたり、売却価格が競売よりも高くなることが期待できます。
(必ず全てがそうなるわけではなく、競売の方がより高く落札されることもあり得ますが、競売の場合は室内の内覧ができない、契約不適合責任を免責などの制約が付きますので、一般の方が高く購入されることは期待できないでしょう。)

任意売却の手続きに関して、お客様がお金を用意する必要はございません。任意売却は売却代金から不動産仲介手数料や諸費用が支払われる仕組みになっております。
(任意売却が不成立の場合も、費用は一切発生しません。)

任意売却したからブラックリストに載るわけではなく、住宅ローンを滞納したらブラックリストに載ってしまいます。
「ブラックリストに載る」とは、信用情報に事故情報が登録されることを指します。
日本の個人信用情報機関は、主に「CIC」「全国銀行個人信用情報センター」「日本信用情報機構(JICC)」の3つです。
住宅ローンを借りている金融機関は、いずれかの個人信用情報機関を参照していると考えられます。
任意売却をしたこと自体が、事故情報に記録されることはありません。
一方で、住宅ローンの支払い遅延がある場合は、ブラックリストに載ります。こちらについては、次の質問で詳しく解説します。
なお、上記の3つの個人信用情報機関は、延滞情報の記録期間がどれも5年間です。
延滞情報が記録されているかどうかは各個人信用情報機関から確認できるので、気になる方は問い合わせてみてください。

ブラックリストに載るほか、最終的に自宅が競売にかけられ、強制的に家から追放されます。
具体的には「3回目の支払期限を超える、または61日以上の延滞」でブラックリストに載る、つまり信用情報の事故情報に登録されるとされています。また、数回の遅延を繰り返していると、事故情報に掲載される可能性もあるのです。
逆に言えば、1~2回程度の遅延で、数日遅延した程度では事故情報に掲載されない可能性は高くなります。
住宅ローンの返済を無視し続けると、最終的に自宅が競売にかけられます。競売にかけられると、強制的に自宅を追放されることになるので、それまで任意売却などを検討することが必要です。

「期限の利益の喪失」とは、金銭を借り入れた際に、分割で支払を行える権利(期限の利益)が喪失(無くなる)ことです。
例えば、100万円を借りて月々10万円を支払う契約をしたとしましょう。借入から2ヶ月後に返済が滞った場合、元金の80万円を一括して支払わなければならなくなります。

代位弁済とは、住宅ローンを契約する際に銀行の保証会社に保証料を支払うケースが有ります。殆どの銀行では保証会社を付けますが、住宅金融支援機構は保証会社を付けません。
保証会社の役割は、債務者が住宅ローンを滞納して返済が出来なくなった際に、債務者に代わり保証会社が元金・利息・遅延損害金を銀行に支払います。このように債務者に代わり弁済することを代位弁済と言います。

任意売却の手続きが完了するまでに、約3か月~半年程度の期間を要します。